[낙찰 분석] 동탄 교습소 상가 : 소액으로 투자하기 2탄!

오늘의 물건

소액 상가 투자!

상권 체크
-유동인구
-공실률

 

 

채권액 : 307,516,010원으로 변경 가능성 낮음

말소 기준 : 하나은행 246,000,000원

대항력 : 없음

미납 관리비 : 대략 500만 원 

상가

사건번호 : 2022 타경 8749

주소 : 경기도 화성시 오산동 997-3, 동탄안강프라이빗에듀 305호

건물면적 : 61.175㎡(18.51평)

감정가 : 273,000,000원

최저가 : 133,770,000원

매각기일 : 2023년 12월 05일

낙찰가 :  173,300,000원  (63.48%)

임장시  주의점
- 실 임차인 현황
- 주변 시세 (감정가를 믿지 말기!) 임대가격과 매매가 그리고 평당 관리비
- 주변 상가 현황
- 관리비

 

분석

배후세대 : 3,844세대 이상 / 도보 이용 가능 세대는 대략 1,000세대

상권 : 전형적인 항아리 상권 / 주변 상권 미비

학원 : 근린상권으로 작은 학원가 형성 / 차량이용으로 도보 이용 외 학생 수요 가능

공실 : 옆 건물 공실이 있으나 건물주가 분할 상가로 임대하기보다 통 임대를 원하고 임대료가 높은 편

           해당 건물 공실 없음 (현 공실은 입주 예정)

 

학원 특징 

500 ㎡ 미만 시 2종 근린 생활 시설 (건물 내 유해시설 없어야 함 학원 수용 인원수 제한)

500 ㎡ 이상 시 교육 및 연구시설

(3층 이상 60평 이상 피난 계단 2개 / 화장실 남녀구분)

토지 별도 등기 신도시 도시 개발 후 통으로 하는 경우가 많아 토지 별도 등기로 나옴

 

결론 

보증금 2,000만 원 /  월 임대료 80만 원

수익률 5%로 대략 2.6억

후면 상가 임대료 1,500만 원 / 월 임대료 90만 원 , 전면 상가 임대료 1,500만 원 / 월 임대료 110만 원으로 평균 2.5억

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1.73억에 낙찰

원래는 1.9억에 낙찰이 있었으나 서류 미비로 무효가 되면서 차순위가 낙찰

운이 좋게 낙찰되었습니다^^

현재 실평수 18평으로 학원 허가 가능하나, 기둥 및 내부 인테리어로 교습소만 가능한 형태

교습소로 임차 예정