부동산 경매 START! - 초보자도 쉽게 따라하기 3탄! : 경매 사이트 보는 방법 2번째!

유료 경매 정보 사이트에서 원하는 물건을 찾았다면 이제 그 물건에 대해 자세히 알아보기를 합니다.

이를 권리분석이라고 합니다.

권리분석이란 경매로 진행되는 물건에 인수되는 권리를 파악하는 것입니다.

이는 경매의 가장 기본입니다.

권리 분석하기 전에 물건을 먼저 확인해 보도록 하겠습니다.

 

1. 물건 선택 후 상세 정보 확인

감정가 : 69,000,000원

최저가 : 48,300,000원 (1회 유찰)

물건종류 : 오피스텔

소재지 : 경기도 수원시 팔달구 인계동 1016-2, 현대하이엘 오피스텔 825호

면적 : 25.27㎡

 

2. 매각 물건 현황

현황 위치 : 수원 특례 시청 북서측 인근 등 정보 확인

지도로 교통상황 / 주변 오피스텔 / 상업지 등 파악

 

3. 사진

사진에 오피스텔의 정보를 확인합니다.

4. 건물등기

등기부등본은 해당 부동산의 기록이 빠짐없이 있는 문서입니다. 이에 명시된 권리들을 시간 순서대로 기재되어 있습니다. 

표제부

첫 장에 해당하는 표제부는 건물의 소재지, 지번, 지목, 면적 등이 기록되어 있습니다.

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갑구

소유권에 관련된 변동 사항이 기록되어 있습니다.

뿐만 아니라 가압류,가처분, 가등기, 경매기입등기 등 권리 관계에 영향을 주는 내용이 기재되어 있습니다.

을구 

을구에서는 소유권 외 근저당권, 전세권, 임차권, 지상권 등의 권리의 설정 및 변경 사항이 기재되어 있습니다. 말소되지 않은 부분을 확인하셔야 합니다.

 

 

* 등기부등본에서 말소기준권리 찾기

 

등기부등본은 순서대로 나열되어 있습니다. 동일한 날짜에 접수한 권리가 있다면 순위 번호가 빠른 것이 먼저 설정됩니다. 이렇게 순서대로 나열한 권리 중에서 가장 앞선 근저당권, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기, 전세권이 말소기준권리가 됩니다.

말소기준권리 이전의 권리는 낙찰자에게 인수가 되어지나, 말소기준권리  이후의 권리는 매각 후 전부 소멸이 되어 낙찰자에게 인수되지 않습니다. 

 

 

말소 기준 찾았나요?

말소기준 말소기준인 근저당으로 모든 권리가 소멸됩니다. 모든 권리가 소멸됨으로 권리상 문제가 없는 물건입니다.

(* 근저당 : 오피스텔을 매매하면서 은행인 '동수원수협'에 이 오피스텔을 담보로 하여 빌리게 되어 근저당권이 발생)

 

5. 임차인 현황

임차인의 대항력과 보증금 등 인수 여부를 확인합니다.

현재 이 오피스텔은 채무자인 소유자가 점유하고 있습니다.  따로 임차인은 없는 상태이므로 대항력이 있는 물건이 아닙니다.

 

6. 매각물건명세서

등기부등분, 현황조사서, 감정평가서 등 문서의 중요한 정보를 정리해 놓은 서류입니다. 이 명세서는 낙찰자가 인수해야 하는 권리를 표시해 줍니다. 이 서류에서 문제가 있을 시에는  '매각불허가'가 됩니다. 

마지막으로 점검한다고 생각하고 꼼꼼하게 체크해도록 합니다.

 - 최선수위일자

- 현황 조사 및 임차인의 권리 신고 내역

 - 등기부등본상의 권리 중 매각으로 효력이 소멸되지 않는 것

- 비고란

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유료사이트 보기 입니다!

간단하죠???

물론 유료 사이트가 다 정확하다고 볼 수 없습니다. 그러니 꼼꼼하게 크로스체킹을 하여 내 돈을 안전하게 지키며 투자하는 것을 권합니다!

우리 모두 경제적 자유로움을 가질 때까지 화이팅입니다!