[서울 재개발 분석] 석관동 재개발 노려보자!

경매 물건이 있어서 석관동을 조사하게 되었습니다.

석관동 경매 물건지 임장을 가는 길에, 

노후도를 보고 어찌나 설레이던지...

계속 지켜보고 싶은 지역입니다!

 

 

서울 성북구 석관동

 

- 서울시 모아타운 사업지 포함된 지역 /  용적률 완화와 인허가 절차 간소화 등 인센티브 부여

- 동부간선도로 지하화 예정

- 이문차량기지 : 복합개발 기본 구상 용역 

- 석관 1 구역 하위 1-1 ~ 1-4 구역 등 가로주택사업 확대

- 시세 래미안 아트리치 84㎡ : 8억 원 이상 시세 형성

 

석관동 가로주택정비구역 A구역

- 2001년 재개발 해제 이유 : 유네스코 유산 의릉 존재

- 재개발 재선정 : 용적률 및 건물 높이 규제 

 

1 구역

9개 가로구역 구획

돌곶이역 근처 돌곶이시장/석관시장

 

2 구역

 

4개 가로구역

석관초부근 / 신이문역 북쪽

1,084 가구 아파트 14개 동 (16~22층 / 일부 동은 의릉 경관으로 층수 제한)

 

* 돌곶이역 3,4번 출구 특별계획구역 2 특징 

- 장위 4 구역 인근 (대략 44,000평)  2종일반주거지역

- 근린생활시설 및 오피스텔 준공 2024년

이후, 석관동의 낙후된 이미지 변화

 

* 석관동 가로주택정비구역

석관 1-1 구역 : 시공사 (DL건설)  

석관 1-2 구역 : 조합창립총회 개최

석관 1-3 구역 : 시공사 (DL건설)

석관 1-4 구역 : 동의서 징구 중

석관 1-5 구역 : 동의서 징구 중

석관 1-6 구역 : 동의서 징구 중 (동의율 70%/대로변 상가 일부 제외 가능성 큼)

석관 1-7 구역 : 시공사 (DL건설)  

석관 1-8 구역 : 조합설립인가 득

 

* DL건설

계약금 20% / 중도금 60% / 잔금 20%

계약금 대출 없이 현금 / 사업비와 중도금대출을 위한 건설사 연대보증 없음

 

 

갭투자 

0.8 ~ 1억 갭투 3 ~ 3.2억 빌라 : 2룸 2층

 

재개발 취득세

취득세 : 철저 전/후 따라 취득세 다름

 

- 철거 전 단계

무주택 : 6억 원 입주권 1.1%

              9억 원 입주권 3.3%

              6억 초과 9억 미만 1~3% 범위에서 비례과세

1 주택 : 8.4%

2 주택 : 12.4%

 

- 철거 후

4.6%

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서울 재개발!

관심이 많으신가요?

재개발은 가치 투자로 시간이 좀 걸리겠지만,

적은 돈으로 큰 수익을 가져다 줄 황금 거위이기도 합니다.

하지만, 

재개발은 사업이라 항상 사업리스크가 있어요.

공사비가 천정부지로 치솟아 실제 청구되는 분담금의 인상이 가장 큰 리스크죠.

이에 따라 조합원 분양가가 상승하게 됩니다.

아마 이로 인하여 현금 청산하는 조합원도 나올 것 같아요. 

공사대금이 상승하면 조합원 분양가격은 상승하게 되고,

그럼 재개발 재건축의 부담감도 오겠죠.

 

프리미엄은 어떻게 될까요?

낮아질 거라는 예측도 나오는데,,

아마 그때가 투자 포인트가 되지 않을까 싶습니다!

그러기 위해 서울 재개발 재건축은 계속 노려봐야 할 것 같아요^^