[2022 타경 6078] 화정동 대형 상가 20억 대 물건 실투금은 얼마?

정말 고대하고 고대하던 물건인데,,,,

진짜  어찌나 떨리던지

오래간만에 가지는 긴장감!

금액을 높여야 하나?? 하는 생각에 말이죠

엄청 탐나던 물건인지라....

하지만,,,, 패찰입니다!

그래도 분석은 해야겠죠??

26억대 물건에 대한 실투금은 얼마일까요?

퀴즈!!!

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상가

사건번호 : 2022 타경 6078

주소 : 경기도 고양시 덕양구 화정동 977, 뉴밀레니엄빌딩 4층 401호

건물면적 : 1167.6㎡(353.2평)

감정가 : 2,640,000,000원

최저가 : 1,293,600,000원

매각기일 : 2023년 12월 20일

낙찰가 : 1,638,800,000원

분석

- 현재 보증금 1.5억 / 월 임대료 900 (대항력 없음) / @2.5

- 박의성 보증금 500만 원 / 월 임대료 50만 원 (대항력 있음)

- 김치만 대항력 없음

 

60개 호실 소호 사무실 운영중이라고 하나 53호실

비상주 : 56호

월 비상주 / 상주 사용료 3 ~40만 원대

미납관리비 대략 3,600만 원 (대략 월평균 300~400만 원)

기계식 주차 : 총 33대

3층 볼링장 소음 데시벨 높은편

리모델링 비용 3억 정도 예상 (무조건 임차로!)

 

화정역 분석

대략 2만 세대 이상

중심 상권

메인 거리 공실 다수 10% 이상

물건지와 비슷한 매물 @3.5 이상은 어려움

경매물건 @2.4만 임차 중

대형평수 없음

2층 이상 지상층 수익률 5% (매도 여분 불확실)

공유 사무실 (만원)	MBSC비지니스센터	워크빌 덕양구청점	소호 2080비즈니스센터 화정역점	소호비즈니스센타	위드비즈센터공유오피스	공간온	워크빌 화정로데오점
1인실		24(1.5평)	20	22	30-35	6개월 임대 창측 - 40 내측 -30	24
2인실	35(2평반)	28	30	22	35-40	6개월 임대 창측 -45 내측 -35	28
3인실	40(3평반)		35	28	45		42
4인실		40-개별난방
공용공간	회의실 미팅룸	회의실	회의실		회의실 미니카페
냉난방	중앙냉난방(복도식4대) 9시-18시까지 운행	냉방만	개별냉난방	중앙냉방 (난방X)		중앙난방 6개호실 묶어서	중앙난방
특이사항						20개호실

패찰 분석

낙찰가 : 1,638,800,000원 (대부)

 

엠케이에스대부 : 유동화 회사에서 낙찰

채권자가 입찰할 거라 예상했으나 안 들어옴

채권자 : 엠에셋대부회사인 김치만은 근저당 12억으로 충분히 가져올 것이라 생각했었음

 

 

수익률 분석

낙찰가 : 1,638,800,000원

취등록세 : 75,384,800원

소요비용 : 대략 49,700,000원

대출 : 85% 이자 (5%) 580만 원대

실투금 : 220,970,720원

현금흐름 : 4,195,917원 (이자 제외)

현금흐름 수익률 : 22.8%

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수익률을 보아 조금 더 가용해도 좋았을 거라는 아쉬움을 가진 물건입니다.

현금 흐름으로 월세 수익을 가지고 

추후 매도 시 매도 차액을 가지기에 너무나 매력적인 물건이었습니다.